Риелторы рассказали о нюансах равноценного и неравноценного обмена.
Жилье за пределами мегаполисов как никогда актуально. Во многом это следствие пандемии, распространения коронавирусной инфекции нового типа и карантинных мер. В недели весенней самоизоляции горожанам пришлось очень нелегко. Квартира стала своего рода тюрьмой. То ли дело индивидуальный дом с огороженным участком.
Есть возможность подышать чистым воздухом. А еще сложности, связанные с отдыхом за пределами страны. Пришлось и отказаться от поездок. Но отпуск на даче скрасил это время.
Поэтому, по мнению риелторов, многие россияне в этом году решаются обменять городскую квартиру на загородный дом.
Виды обмена
В одной из риелторских компаний разложили примерный сценарий. У человека есть в собственности двухкомнатная квартира в столице. Стоимость недвижимости составляет около 13 млн рублей. Но ему нужен загородный дом. Риелторы предлагают два основных вида обмена (заключение договора мены) — равноценный и неравноценный. Первый предполагает обмен, при котором цена индивидуального дома и цена квартиры одинаковые. Второй, соответственно, подразумевает, что один из объектов дороже. В этом случае идет речь о доплате — сумме, соизмеримой с разницей. Если средств не хватает, то можно взять кредит.
А реально ли это?
Как считают риелторы крупного агентства, средняя стоимость московской квартиры на вторичном рынке достигает 13,4 млн рублей. Примерно столько же стоит коттедж в Подмосковье (также вторичный рынок). Если загородное жилье относится к первичному рынку, то цена в среднем составляет 27 млн рублей. В целом же качественная загородная недвижимости стоит определенно дороже квартиры. Сделки по неравноценному обмену заключаются чаще. Более того, подобрать равноценный вариант (эквивалентный стоимости городского жилья) очень непросто.
Подводные камни
Для совершения законной сделки мены потребуется оценка фигурирующих в договоре объектов недвижимости. Юристы подчеркивают, что если в таком договоре не прописана цена, то обмен считается равноценным. Если обмен неравноценный, то определяется сумма доплаты.
Важно провести юридическую проверку недвижимости. Увы, нередко, когда дом построен с нарушениями или не все собственники согласны на сделку. Договор стоит составлять только убедившись, что нет ни юридических, ни каких-либо еще проблем. Документы направляются в Росреестр, где проходит государственная регистрация перехода прав. С этого момента возникает право собственности на имущество. А если понадобится доплата, то владелец более дорогого жилья обязан оплатить подоходный налог 13% (при равноценном обмене налог не платится).
Юристы же не советуют договор мены. И не только потому, что сложно найти варианты, которые устроили бы обоих собственников. Обмен может повлечь за собой глубокие юридические последствия. К примеру, если в истории квартиры выясняется какая-либо проблема, которая может стать причиной признания сделки недействительной. А это может произойти и через полгода, когда люди уже сделали ремонт, обжились.
Продать и купить?
Из-за многих сложностей граждане предпочитают продать квартиру — и на вырученные деньги приобрести дом. У этого решения больше плюсов. Выбор объектов куда шире — можно найти коттедж по своим изначальным критериям.
Однако процесс продажи городского жилья может затянуться. Поэтому некоторые риелторские агентства предлагают альтернативную сделку, загородный trade in. Это комплексная услуга. Процессы идут параллельно — то есть продается квартира и сразу же приобретается частный дом. Один специалист занимается поиском покупателя, а другой выбором загородной недвижимости.
А если дом найден, но квартира еще не продалась? В таких случаях желаемый объект «бронируют» на срок до 3 месяцев. Цена остается той же.
